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一纸蓝图催发的“沉睡海棠”——三亚海棠湾国家海岸

海棠湾，位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，距凤凰国际机场40公里。与亚龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，是三亚市五大名湾中为唯一没有开发的处女地。在区划上，海棠湾镇和南田农场统称海棠湾地区，土地面积约253.8平方公里，人口约6万。海棠湾地区属热带海洋性季风气候，年均气温24.2℃，每天日照时间为7小时，天气晴朗时海水能见度高达25至30米，为国家一类海水水质。

【案例精粹解读】

1、南海湾最后的处女地

海棠湾海岸线长25公里，沙滩宽阔平坦，沙细洁白。沿岸沙坝高且宽，最高处有12米，宽处有500米以上。其自然风光旖旎，集碧海、蓝天、青山、银沙、绿洲、奇岬于一体，兼有水域风光、地文景观、生态景观、岛屿景色等丰富旅游资源，是三亚最后一块高品质的海滨资源地。

2、海棠湾的璀璨蓝图

海棠湾总规划面积为98.78平方公里，规划建设用地面积为51.6平方公里；拥有海岸线总长21.8公里(三亚境内)，沙滩长度18.7公里；规划期2020年末人口总规模25万人，其中过夜游客14万人，服务人员7万人左右，原住民4万人左右。建筑开发总量控制在1100万平方米以内。

海棠湾总体定位为“国家海岸”——国际休闲度假区、世界级的旅游度假天堂。面向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，及国家海洋科研、教育、博览综合体。

3、核心项目：三大国家级和世界级品牌

国际顶级品牌滨海酒店带－－28个滨海高级酒店、海洋公园及海滩服务设施

世界级游艇休闲社区－－全天候热带游艇港、游艇社区、游艇俱乐部、高尔夫

国家级海洋科研与博览中心－－国家海洋研究院与国际海洋科学中心、国家海洋大学、国家海岸湿地公园。

4、三大功能区：滨海多元社区、湿地生态保护区和综合旅游度假区

（1）北段——滨海多元社区

海棠湾北部以海棠湾镇区为主，居住环境文明舒适，有明显的地方特色和文化传承。使地方经济社会发展与旅游产业开发相互促进，良性循环。藤桥镇等小城镇建设与发展旅游服务相结合，建成功能较为完善的旅游小城镇；新建国际休闲度假社区；提供体验另一种生活环境与生活方式的“国际化”聚居社区；质朴的本地社区与高层次的外来社区和睦相处，使海棠湾成为南中国海岸的美丽家园。滨海多元社区内分布有生态村镇、回迁小城镇、生态型度假别墅、高尔夫社区及旅游度假村等等。

（2）中段———生态保护区

海棠湾中部以保护自然生态环境为优先目标，主要是保持原有的热带植被和生态湿地，有效控制该范围内农村居民点的生长，并适当迁并居民点，以恢复原始生态的植被与水系环境。综合考虑旅游开发需要，布置骑马、垂钓、露营等户外运动点，逐步建设成为热带地区的国家生态公园。

（3）南段——综合旅游度假区

海棠湾南部一方面依托现有的林旺镇，建设旅游度假中心区，逐步配套酒店度假、商业购物、文化休闲、娱乐休憩及管理培训等服务设施。同时，利用泻湖及其周边地形的丰富多样和视觉景观优势，建设丰富多样的综合旅游度假区。其中既有生态居住区、高档游艇社区、高尔夫社区等居住类产品，也有豪华滨海酒店、豪华海景酒店、温泉度假区、环球影视城等公共设施，还有主题公园和红树林自然保护区。

区域开发时序安排为由南向北逐次推进。初步拟定2005-2010年启动后海山半岛旅游度假，整治后海环境和聚居区；2010-2015年完善后海，恢复原生态环境，强化半岛中心区；2015-2020年强化海岸景观建设，提升旅游镇；2020-2025年建设土福湾镇，完善旅游度假开发。

5、谁将走进海棠湾

海棠湾旅游开发的第一目标市场瞄准的是高端度假群体，包括全球500强企业及在华分支企业的机构性需求，及其中高层管理人员；

港澳台大企业的机构性需求，及其高层管理人员；

一般海外旅游度假团体及游客；

国内国有及民营企业的机构性需求，及其高层管理人员；

较为富裕的艺术家、歌星、体育明星等。

其第二目标市场则是具有一定文化层次，具有中等消费能力的国内外观光游客。

6、海棠湾五年硕果

2004－2008，海棠湾走过了一段不凡的历程，由一个名不见经传的南海海湾跻身为国内外知名财团和开发集团竞相追逐的“宝地”——

三亚市政府为它高起点编制区域规划，邀请国内外著名设计单位，组织规划国际竞标，由意图公司作综合方案，又邀请我们编制完成了海棠湾分区规划……

它吸引的首批７家进驻企业分别是：香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、中粮集团、海南翰星实业投资有限公司……

它被海南省政府正式批准定位为“国家海岸”国际休闲度假区，这决定了它在中国滨海度假的战略地位，它一跃成为三亚市开发的“一号工程”……

它首次公开招标出让2130亩土地使用权，获得了土地出让金21亿元，中标价格从97万元至100万元/亩不等，创下海南省一次性出让土地收益的最高纪录。当再次公开拍卖268.67亩土地使用权时，它的地价飙升到232万元/亩，较首次出让地价升幅达57％……

未来将在它的怀抱中的酒店有：丽笙世嘉、港丽、希尔顿逸林、香格里拉等——均为五星级以上的超高星级酒店，甚至可以与迪拜的“帆船”酒店相媲美……

它吸引了无数国际知名财团到访，英国查尔斯罗斯集团、美国金沙集团、哈萨克斯坦阿尔迪克公司、韩国现代建设公司……

…………

仿佛一夜之间，静谧的海棠湾忽然高朋满座，喧嚣异常，令人侧目——

我们不由得发问：海棠湾究竟发生了什么？

［回顾“海棠”成长］

1、两派相争，“海棠”价值初现

2004年，当海棠湾还在独自沉睡，一场波涛汹涌的“海棠之争”已然悄悄拉开了序幕……

葛文耀，上海家化集团董事长，2003年在三亚亚龙湾投资兴建五星级酒店时，发现了三亚五大湾中最后一个未被开发的处女地———海棠湾。2004年3月，上海家化即向海南省政府提交了洋洋洒洒近百页的《三亚城市社会经济发展规划构思》报告，详细陈述了对于海棠湾整体开发定位的设想。

然而——令葛文耀始料未及的是，2004年11月，香港和记黄埔董事局主席李嘉诚突然高调宣布，有意投资海南的别墅和酒店。随即，派前期调查人员奔赴海南，考察旅游地产，目标直指海棠湾。2005年5月，海南省政府举行新闻通报会，宣布李嘉诚与李泽楷父子将联手开发海棠湾。同一时期，香港另一大地产巨头恒基地产也表示了对海棠湾开发的兴趣，并表示“开发量至少不低于李泽楷”。

葛文耀此时并未放弃海棠湾，2005年2月，他组织了一支堪称上海顶级地产开发集团的团队奔赴海棠湾，其中就包括上海地产(集团)有限公司，作为上海市政府运作土地储备的公司，上海地产的注册资本为42亿元。此外，团队成员还包括上海房地集团、上海中环投资开发(集团)有限公司、上海国际汽车城置业有限公司、中国城镇集团有限公司等数十家上海一线发展商，阵容可谓庞大和史无前例。

由此，参与这场竞争的企业形成了以和记黄埔、电讯盈科、恒基地产为代表的香港兵团；以上海家化、上海地产集团为主的上海兵团。如此财力的两派相争，海棠湾的开发潜力可见一斑。最终，三亚政府对海棠湾开发问题采取了折衷方式以求解决。

2005年10月，李嘉诚、李泽楷父子的电讯盈科——和黄地产、中国保利集团、上海地产集团联合体，同时与三亚市正式签署海棠湾合作开发意向，海南省三亚市市长陆志远分别与香港电讯盈科主席李泽楷、中国保利集团副总王小朝、上海家化集团董事长葛文耀签订了《海棠湾合作开发意向协议》，总合作项目资金达人民币170亿元。意向投资额达170亿元，其中李嘉诚、李泽楷父子拟投50亿元，“上海联合体”和中国保利集团各签得60亿元。

2、政府规划，主导“海棠”开发

2005年，三亚市着手进行海棠湾概念性总规编制，邀请了包括意图、美国SASAKI、霍克、英国阿特金斯、同济大学在内的四家国内外著名设计单位组织国际竞赛，其后由意图公司作了综合方案。又邀请了我们编制完成了海棠湾分区规划并获省政府批准。现控制性详细规划已基本覆盖全区域，从而为海棠湾的开发建设打下坚实的基础。

同年年底，海南省海棠湾概念性总体规划综合方案终于面世，并通过了专家评审。

根据规划，海棠湾将建成世界领先的专业化休闲旅游“国家海岸新城”，以生态资源的保护和利用为出发点，基于优美环境资源和新的开发模式，形成拥有独特景观和新型旅游产品的公共旅游观光胜地及高端滨海旅游度假区。

该规划拟定，开发建设从海棠湾南部面积约30平方公里的范围起步。起步区的开发以旅游度假为主，建成包括游艇港、度假酒店、度假公寓、度假别墅等度假休闲项目在内的高端旅游产品汇集区域。

海棠湾蓝图所实现的不仅仅是土地功能开发的规划，最为重要的是，它使国内外开发集团看到，海棠湾将建成中国乃至全世界闻名的“国家海岸”，这个定位决定了海棠湾的开发价值和开发前景。同时，它让人们看到，海棠湾的发展不是随意的、野蛮的，而是完全处于政府强大的政策引导和调控之内，是有保证的建设和绝对有利可图的投入。

3、改变开发模式，“海棠”收益最大化

2006年11月，７家国内外企业被确定为进驻海棠湾的首批企业，它们分别是：香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团、中粮集团、海南翰星实业投资有限公司。这些企业作为成片的土地一级开发商，将同步开发海棠湾。

然而，就在2007年初，海棠湾开发再生变故。三亚市政府突然宣布，改变海棠湾政企联合的土地开发模式，转为政府进行一级土地开发，然后通过土地带项目的方式进行招商。

据悉，此项举措的原因大致如下：

第一，三亚近年来高端游客逐年增加，高星级酒店用地紧张，亚龙湾、大东海、三亚湾这几个成熟景区几乎没有存量土地用于新酒店建设，唯一能解燃眉之急的便是加速海棠湾高端酒店的开发，而两年前宣布参与海棠湾一级土地开发整理的数家集团均迟迟未动，大有圈地占地之嫌，开发我们并不明朗；

第二，当经济进入景气空间时，土地市场成为卖方市场，政府具有了相对雄厚的实力后，继续采用与企业合作的方式开发土地的话，则无法实现土地收益的最大化，因此三亚开始在海棠湾尝试新的开发模式。

转变开发模式后，三亚市政府面临的首要问题是：

运营土地一级市场事务庞杂，拆迁安置、补偿农民、基础设施建设、土地“生”转“熟”等所需要资金巨大，究竟如何解决？

我们所看到的是，2007年4月，国家开发银行与三亚市政府正式签署了300亿贷款协议，承诺在3到5年内，国开行为三亚提供300亿贷款，资金将投入到海棠湾的基础建设与原居民的拆迁上，由此解决了海棠湾启动资金。

海棠湾终于以国开行的资金支持为支点，开始基础设施建设及招标国际大型酒店企业进驻开发。

2007年5月，海棠湾正式开始一期开发用地及道路用地的征地工作。（经过1年的努力，海棠湾完成征地清点总面积1.4万亩，征地补偿总金额发放超过3.2亿元。）

2007年6月9日上午，三亚市人民政府分别与金富华（香港）有限公司、哈萨克斯坦商业银行投资股份公司就海棠湾项目的开发达成投资20亿美元的意向。

此间，自年初到6月，三亚用了半年准备，制作项目规划光盘和资料，向有实力的开发商发出邀请，在6月26日首次公开招标出让海棠湾2130亩土地使用权，成功获得土地出让金21亿元，中标价格从97万元至100万元/亩不等，创下海南省一次性出让土地收益的最高纪录。这7宗面积为2130亩的土地均规划为高星级酒店。北京今典集团作为中标企业之一，将投资16.8亿元人民币在海棠湾的这块地上打造一个七星级度假酒店，由规划公司联合体设计，酒店预计2011年可交复使用。种种迹象预示着海棠湾打造国家海岸的决心和投入。

2007年7月25日上午，三亚市投资兴建的重点道路工程建设项目——东线高速公路海棠湾出口路举行工程开工仪式。

截至2007年9月，已有海南开维集团、三亚巨源旅业、三亚皇圃、三亚万达、三亚红树林旅业、三亚高胜投资、中国希格玛、海南建丰旅业、中港公司、上海家化、海南翰星实业、三亚高尔夫共12家企业进驻，同步开发海棠湾。三亚市计划对项目的基础设施进行建设：首期建设包括三大项目：高速公路出口处与海棠湾镇连接路的建设，海棠湾片区内部主干道、滨海大道建设和贯穿海棠湾南北的水系建设。

2007年10月，英国Chelsworth集团和美国Blizzard集团代表麦可•塞西尔先生一行，双方对Blizzard集团提交的投资海棠湾项目建议书交换了意见。据了解，其决定在海棠湾地区投资兴建度假村和高尔夫球场等旅游度假设施。

2007年12月5日，三亚再次公开拍卖海棠湾268.67亩土地使用权，土地总收益6.23亿元，嘉里集团(中国)有限公司最终以232万元/亩拿下，将建设高星级的香格里拉酒店。此次土地拍卖距第一次拍卖仅半年时间，而海棠湾土地价值却实现了翻番的增长，这不能不说是一个土地运作的神话！

2007年12月30日上午，南中国海影视文化生态园将在海棠湾开发区动工兴建。海南瀚星实业投资有限公司拟投资12亿元，分三期进行建设，项目施工周期为5年零6个月，预计2013年下半年全部竣工。

2008年2月23日，三亚海棠湾第三批挂牌出让的土地花落名家。分两次出让的9号至12号四个地块共计1044.723亩，出让收益约24.342亿元。均以每亩233万元成交。9号、10号、11号地连成整体，土地总面积为874.224亩，规划建设3家酒店，被哈萨克斯坦共和国阿尔迪克发展有限公司拍得。12号地170.499亩，同样用于建酒店。

诸多高端酒店的建设也验证了海棠湾的初期目标：发展酒店度假等，而不急于运作房地产项目！

2008年3月22日上午，三亚海棠湾第一家一线海景高星级度假酒店—开维丽笙酒店动工兴建。这也标志着，定位为“国家海岸”的海棠湾经过3年时间的前期规划与准备，进入了实质性项目建设阶段。酒店总投资约9亿元，用地241亩，计划在2010年10月开业，建成世界顶级度假酒店。与此同时，椰子洲岛度假村(一期)、三亚中港海棠湾万丽度假村(一期)动工建设。嘉里集团(中国)有限公司也计划将于4月动工建设香格里拉酒店。

国家开发银行的300亿贷款，为三亚市政府提供了亟需的启动资金，为三亚市政府独立进行土地一级开发提供了足够的资金，从而顺利进行海棠湾路网、电力设施、生活配套等基础设施建设，解决企业进驻海棠湾的后顾之忧。

三次土地拍卖，海棠湾地价攀升迅速，令人咋舌，向业内外证实了海棠湾土地的巨大升值潜力。在今后的土地拍卖中，海棠湾将吸引更多的世界知名公司，地价上涨也将有更大空间。

随着世界知名酒店开发公司陆续进驻并落实规划，海棠湾所囊括的酒店项目逐渐浮出水面，五星级及以上的超星级酒店屡见不鲜，海棠湾的酒店集群效应愈加明显和扩大，开发商信心被不断提升，区域逐渐具备“磁铁效应”。

4、投入基础设施建设，“海棠”走向成熟

2008年三亚市政府在海棠湾投资启动项目共17个，即“1+2+3+11”工程，包括1个供水厂、2个污水处理厂、3个安置区、11条市政道路。同时，新增20亿元建设海棠湾林旺安置区、海棠湾3号路工程、海棠湾5号路工程、海棠湾滨海大道F段工程、海棠湾3号污水处理厂及7号污水泵站等工程项目。

2008年2月，开发区B区入口路正式动工兴建。

2008年3月，海棠湾内河水系方案通过评审。首批60套临时过渡安置周转房已经基本建成，投资4亿元的海棠湾第一个安置区——林旺安置区正式动工兴建。首期建设的林旺片区将建成以旅游特色服务、旅游小商品加工为主要功能的现代旅游服务小镇。根据规划，安置区除了住房外，商铺、农贸市场、酒店、诊所、幼儿园、家庭旅馆、社区活动中心等配套设施一应俱全。安置区将建成现代化的旅游小镇，在安置被拆迁居民的同时，也一揽子解决居民将来的就业、生活和医疗等问题。

2008年4月，海棠湾路桥设施规划设计通过评审。

2008年8月，三亚市海棠湾开发区滨海大道F段正式开工；总投资1.5亿元的海棠湾B区滨海路(E段)市政工程道路，已于2007年10月份开工建设；在道路建设的同时，雨水管、污水管管线也在预埋，至此海棠湾开发区内基础设施已全面开建。

2008年8月，总投资近2.7亿元的三亚市海棠湾4号和5号公路项目同时开工，这两条道路的开工，标志着海棠湾片区远景路网建设进入新局面。计划工期为1年，将于2009年8月24日竣工。海棠湾同时建设的道路共六条，其他四条分别是滨海大道F段、东线高速公路海棠湾出口路、滨海路E段市政工程道路和B区入口路，这六条路的总投资为9.1亿元，建成后将形成海棠湾片区的主要路网，将极大加快海棠湾开发区的建设速度。

2008年11月，三亚市海棠湾管委会为加快推进项目开发，在自己的办公楼边建起了两幢楼，让企业进驻集体办公。海棠湾首创的“企业使馆区”赢得企业的普遍赞誉。目前已经有20家企业进驻，这些企业包括大连万达、北京今典、香港中升等，既有国内企业也有外资企业。

政府在基础设施建设上的大力投入，为海棠湾的建设提供顺畅的交通环境、丰富的资源配套和优越的软环境，同时，将极大鼓舞投资商和开发商的建设信心。此外，三亚市政府对于拆迁户的妥善安置尤为值得借鉴，安置区的建设极为人性化，表现了政府的成熟工作作风。

【成功核心密码】——“海棠湾模式”

1、政府主导海棠湾开发进程

坚持政府主导海棠湾的整体规划。即由三亚市政府牵头，聘请国内外设计单位进行总体规划和分区规划，并组织专家评审。

坚持政府主导海棠湾征地、拆迁、安置。即由三亚市政府出资，进行征地、征地补偿发放、拆迁、安置拆迁户、建设安置小区等工作。

坚持政府主导海棠湾基础设施建设。即三亚市政府独立出资进行土地整理、道路建设、水利电力建设、管道建设、基础配套建设等等。

坚持政府主导海棠湾招商引资。即由三亚市政府对海棠湾策划出一个个具体的开发项目，然后让企业通过项目取得土地，主导企业尽快进入实质性开发阶段。

以上即为“规划——征地、补偿、安置——基础设施建设——招商引资”的政府主导型区域开发模式。从三亚海棠湾的开发路径来看，此种模式对于三亚市土地运营具有里程碑意义，使政府前所未有的实现了土地收益的最大化，同时，使海棠湾的规划定位具备统一、协调、有管有控的发展特征，保证了海湾开发的顺畅，杜绝了开发步调紊乱的弊端。开发周期被大大缩短，改善农民的生活及生产与迅速拉动海棠湾经济结合在一起；主导有效的推介和市场的推介结合在一起；生态资源的保护与实现国家海岸的定位及目标结合在一起；利用金融机构对政府的支持与促进基础设施建设结合在一起。

2、市场化运作与营销，制造争地狂潮

海南省委书记卫留成曾说，“所谓经营政府，首先是对政府的国有资产，通过市场化运作使它最大化增值，能够为这个地方的经济和社会发展做最大的贡献……”。

如其所言，海棠湾的最初运作即体现了海南省政府的市场化营销策略和概念。2005年5月，海南省政府举行了新闻通报会，高调宣布李嘉诚与李泽楷父子将联手开发海棠湾，此事件对于海棠湾形象的推介不言而喻。在此事件的处理中，海南省政府充分利用了李嘉诚财团对于地产开发业内的重磅影响力，借力打力，让海棠湾瞬间“走红”，成为地产开发集团争先恐后投资的热土。

3、大企业、大项目带动，快速高效引爆市场

“大企业进入，大项目带动，高科技支撑”是海南省的发展战略，海棠湾的建设依然遵循这个原则。

香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团、美国泰威集团、新加坡星狮集团等首批入驻海棠湾的企业均是业内声名显赫的大牌地产公司，而丽笙世嘉、港丽、希尔顿逸林、香格里拉等首批建设项目又是高星级酒店中的“名门望族”，两者的结合无疑将产生“原子弹量级”的轰动效应，虽然目前我们还无法断言这枚“原子弹”究竟将产生多大的能量，对海棠湾发展的推动力究竟几何，但是，可以相信的是——

海棠湾拥有一个无比精彩的“开场”！